商铺投资技巧：商铺种类的选择
　　
　　近年来，国家对房地产宏观调控在逐步加大，但商铺方面的投资政策相对宽松一些，这使得一些市民希望能够投资商铺淘到金子。但商铺有很多类型，且买商铺和住宅的投资角度完全不同，市场进入难度更大，投资回报较难预测。那么，市民可选择哪些商铺进行投资？投资商铺应注意什么？
　　
　　商铺种类多，该选哪一个？
　　
　　从目前形势看，武汉市可投资的商业地产包括商铺（含各种类型店铺）、商场（含专业市场）、商业街（含步行街）、超市/大卖场（含仓储中心）、购物中心（含shoppingmall）、酒店式公寓、底商等几种不同形式。
　　
　　（投资者说：目前武汉这几种业态的商业地产主要是：商铺：汉正街第一大道、图书大世界、南极电脑城、万商白马等；商场：万达商业广场、王府井百货等；商业街：江汉路步行街、水果湖步行街等；超市：武商量贩店等；购物中心：徐东销品贸等；底商：滨江国际、武汉28街等。）
　　
　　根据市场变幻因素，个人投资最好是选择街铺。商铺投资，不可能“一蹴而就”，很快就收回投资，因此需端正心态，根据商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察，才能享受到商铺的投资回报。
　　
　　投资商铺之前，最好了解一下商铺所属地域近年内的城市发展规划，如果会拆迁或改建，即使商铺当下收益率高，也会影响商铺的升值和转手。还有，要考察商铺的具体位置特性。好商铺都有共同特性，即交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺。从这点来说，一些商业楼的底层或地下层、低层商铺是好选择，一层的商铺投资性最好。因此，在选择商铺时，可按这样的原则进行投资。
　　
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　　商铺投资收益率四种算法
　　
　　目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：
　　
　　1.租金回报率法
　　
　　公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
　　
　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
　　
　　2.租金回报率分析法
　　
　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
　　
　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
　　
　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
　　
　　3.内部收益率法
　　
　　房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
　　
　　上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
　　
　　优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
　　
　　不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
　　
　　4.简易国际评估法
　　
　　基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投
　　
　　资价值的简单方法。
　　
　　任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义