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住宅市场遭遇严厉调控 资金大量涌入商业地产

住宅市场遭遇严厉调控 资金大量涌入商业地产

2012-01-29 11:38:34 来源:中国房地产报 点击:

摘要:住宅屡次受限之后,转型成了地产圈的热门话题。其中,最热点的转型方向,正是商业地产。    2010年以来,传统的住宅开发商、零售企业乃至生产企业,以及方兴未艾的房地产私募基金,都在涉足商业地产,形成一波声势浩大的“转商

住宅屡次受限之后,转型成了地产圈的热门话题。其中,最热点的转型方向,正是商业地产。
  
  2010年以来,传统的住宅开发商、零售企业乃至生产企业,以及方兴未艾的房地产私募基金,都在涉足商业地产,形成一波声势浩大的“转商”浪潮。
  
  “住宅市场遭遇严厉调控、通胀压力居高不下,商业地产正成为房地产企业和民间资金的避风港。”近日在青岛举办的“中国商业地产行业发展论坛・2011年会”上,中国商业地产联盟秘书长王永平说。
  
  
  人满为患的活动现场,印证了商业地产在时下的炙热。但是,面对与住宅开发模式完全不同的商业地产,那些转型涌入的企业,真的准备好了吗?
  
  资金大量涌入
  
  “在4天的时间里,我跑了7个城市,赶场式地参加许多大会,大家都在玩什么?都在玩商业地产。”宝龙集团执行董事、宝龙商业集团总经理刘晓兰感慨说,“好像现在商业地产很繁荣。”
  
  据中国商业地产联盟发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示,2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势,达到历史新高。数据显示,2010年,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元,分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元,分别增长46.3%和31.2%。
  
  另一方面,全国的消费零售总额也在快速增长,2010年的总额突破了15万亿元,同比增长18.4%,包括百货和购物中心行业都快速发展。
  
  甚至有人总结说,现在商业地产出现了“三抢”,即抢地、抢钱、抢人。“我们企业最近参加了一个非常好的商业综合体的土地竞拍,此前也和政府做了很好的沟通和互动,为城市做了非常好的规划,但最后这个项目我们还是没有拿到,中标的是一个新的地产商,因为它初生牛犊不怕虎,而我们拿项目时必须非常审慎。”赵晓兰也赞同“三抢”的总结,同时提醒这样的情况存在一定的隐患。
  
  越来越多的企业看到商业地产的机遇,开始涌入。上市房企中的老牌代表“招保万金”都在进军商业地产领域。
  
  万科计划未来3年内建成220万套的住宅商业配套。目前万科已经通过直接拿地、项目收购等途径,在北京、东莞、武汉等城市投入大约260亿元开发商业地产项目。
  
  保利地产公布的公司计划也显示,未来3年内将持有型商用物业面积增加到300万平方米,将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。
  
  金地集团已经成立商业地产公司,目前在北京、西安、深圳等地拥有多个商业地产项目。金地集团董事长凌克透露,2011年金地将在商业地产投资1至2个综合体项目,未来数年内,金地商业地产业务将以大中型城市综合体为主要产品。“到2015年,金地的商业地产基本相当于再造一个金地。”
  
  招商地产(000024,股吧)在投资者交流会上也表态,将加大商业地产投资的比重。首创置业更是以其“芭蕾雨”产品,在北京房山、浙江湖州、广东佛山、海南万宁等地大举攻城略地,计划投资将超过数百亿元。甚至,饮料生产企业娃哈哈集团也放言进军商业地产,提出了开发百个购物中心的宏伟蓝图。
  
  转型瓶颈
  
  在商业地产一片热火朝天之时,也不乏有不同的声音。大连万达集团董事长王健林认为,商业地产的发展取决于整个地产行业的趋势,是“一荣俱荣、一损俱损”的关系,如果整个行业出现下行的趋势,预期发生变化,投资收缩,商业地产也不会一枝独秀。
  
  中国房地产研究会副会长顾云昌更是告诫开发商,要慎入商业地产领域。“现在是千军万马搞商业地产,但是商业地产和住宅地产不一样,总体上还是供大于求,是一个竞争非常激烈的市场”。
  
  事实上,现在向商业地产转型的千军万马,的确都面临几个绕不开的难题和挑战。
  
  首先是定位问题。是商业运营为主,以获得长期稳定的现金流为目的,还是以地产开发为主,商业为地产服务,以“更好卖房子”为目的?记者在采访中发现,似乎多数的企业仍没有明确的定位。
  
  “很多公司进入商业地产,宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅,这种心态和打算,我判断十之八九都不能成功。”王健林表示。
  
  如果仍然以“拿地―开发―售出”的方式运作商业地产,从某种意义上讲,这也并不是企业的转型。而转型的意义在于,通过商业地产可以获得长期稳定的现金流,还能获得资产升值的好处,这才能使商业地产成为企业未来业务的支柱。
  
  这样的话,商业地产的运作就成为另外一个游戏,不仅要建,建成之后还要花很大的功夫去运营管理。王健林也一再地提醒业界,商业运营才是做商业地产的核心竞争力之所在。
  
  这也引出了另一个难题,商业地产的运营管理。现在的局面是商业地产项目多,而商业资源少,多数的商业地产项目都面临着招商难的问题。某地产商告诉记者,现在招商难度越来越大,一些商户在谈判时不仅要求第一年租金全免,3年内租金优惠,还要送装修,才能进驻。
  
  再者,则是资金的难题。从生意的角度来看,做商业地产和做住宅的本质区别在于现金回流方式的不同,这一点在缺少房地产信托基金的内地市场尤为重要。从目前来看,由于没有下游资本市场的支持,国内绝大多数商业地产在变现这一环节都出现了断裂,而开发商都是高杠杆经营,一旦出现资金大量沉淀到不动产上的情况,就会对整个公司的现金流构成压力。
  
  顾云昌也提醒,现在整个房地产的融资环境都越来越紧张,如果在资金方面存在问题,很容易给商业地产项目及公司带来很大的风险。
  
  此外,现在所有的商业地产项目都不得不面对来自另一个强大对手――互联网电子商务的考验。相关数据显示,2010年中国的网络零售交易额已经达到了5000亿元左右。据阿里巴巴集团副总裁梁晓春预计,2011年这一数字将在7000亿元~8000亿元之间,2012年网络交易额会轻松超过1万亿。至2015年,中国的网络交易额将轻松超过2万亿元,将占消费品零售总额的7%。
  
  “所以说,网络的零售空间还是非常大的,而在整个电子商务里面网络零售只占10%到20%。”梁晓春表示,网上购物的发展将不可避免地减少人们在线下的购物活动。
  
  研究报告称,商业地产看起来很诱人,但在诱人的背后存在着定位难、占资金、周期长、人才短缺、运营困难等诸多挑战。对于地产企业而言,商业地产仍需理性选择,慎重进入。

 

 

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