中央对房地产业一连串的调控政策，目前在市场上已经初现效果，价格开始出现一点儿松动。但是，若以此就断定楼市会现“拐点”显然太早，君不见各利益集团仍在以各种方式“托举”楼市，对宏观调控更是采取“上有政策下有对策”的应付之道。

广州

撼成交易撼房价难

最近，广东省房协会长蔡穗声在公开演讲中表示，短期内还找不出房价下降的理由，未来30年内房价大趋势是往上走。中国房地产业协会秘书长朱中一在广州演讲时却又表示，销售量价高于全国平均，加上开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积和开发面积等很严峻，广东房地产市场的不确定性因素较多。而眼下，广州楼市就在这多空参半的舆论氛围内徘徊着。

“近期广州新房成交量震荡得厉害，有的时候一天仍能维持两三百套，有的时候一天仅有二三十套。”市场人士介绍。上周更是有人发现，1月7日至12日，广州的一手房网签量连续5天为零。事后广州市国土资源和房屋管理局赶紧澄清，只是由于官方网站的系统调试才出现了所谓的“零成交”，这5天的实际日均签约量为270套，仅比年前略有下跌。

但在广州楼市内，对于“拐点”的预期已经兴起。据了解，1月上旬广州的一手房和二手房的成交量都在下跌。一手房市场内购房者的观望情绪浓厚，许多楼盘看房者寥寥。二手房市场则反应更为明显，成交量跌幅更甚于一手房。

不过，观望气氛尚未撼动已攀至高位的房价，除了有别墅楼盘新推房源定价稍低于以往推出的老房源外，公寓新开盘方面并未见明显降价。“广州业内还抱有一些想法，此轮调控并不是政策面收紧而只是执行面收紧，因为中央此次只是将政策调回到2007年调控时的样子，但在上一轮调控中，开发商没有什么经验，如今经历了一次起伏，加上在去年楼市回暖的情况下，开发商资金并不紧张，要想再让他们降价促销来卖房，短期内不太现实。”世联地产的分析师指出。

业内认为要想房价真正出现回调，一得看市场需求的变化，二就看政策执行的力度。广州和上海一样，除了明确“跟随”中央提出的政策，也正重新梳理房地产市场。眼下，广州正准备推出新修订的闲置土地处理办法。此前的统计数据显示，广州全市还有约200宗、近3平方公里闲置土地，这一体量超过了去年广州2.5平方公里的年度供地计划，所以如能“逼供”成功，对于缓解供求紧张、平抑房价可能会有一些作用。

上海

影响已由量到价政策执行待加强

调控政策的组合拳不但造成交易萎缩，房价关口也开始有所松动，上海便是其中之一。继深圳新房成交均价从年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均价上周也跌破了2万元/平方米的历史高位，此外二手房市场的议价幅度也在上升。不过，业内也指出，虽然上海在新一轮房地产调控中响应积极，但在执行方面却抓得并不紧。

来自佑威楼市通系统提供的最新数据显示：截至去年12月，上海商品住宅成交量连续4周下降。而1月上半月成交量环比去年12月上半月萎缩了52%；至于价格，则从12月上半月的21112元/平方米降到了本月以来的19993万元/平方米。而且，一些新盘虽说不是明着打折，却也抛出些许优惠抵扣的幅度。

二手房市场的形势也是如此。来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的最新门店调查显示，1月上半月上海各板块的二手房成交量较去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撑的情况之下，愿意做出价格让步的业主正在增加，幅度也从原先的3%至4%加大至10%左右。

“出现量价调整都是很正常的，此轮中央态度严厉的调控需要看到效果，对上海来说，哪天商品住宅的日成交量从高峰时的逾千套回归到500至600套，市场就算冷静下来了。”中国指数研究院副院长陈晟坦言。

而在业内看来，面对新一轮房地产调控，上海市政府的态度不可谓不积极，从大建保障房到打击囤地、从取消救市优惠到制定地方新政，政策方面给予中央的反馈都很“及时”。不过业内认为，上海对于此次楼市调控的执行却“有待加强”。

如“国11条”对于二套房贷进行了类似于“一刀切”的从严收紧要求，但上海却在之前就提出继续给予二套改善型住房以房贷最低首付2成、基准利率7折的优惠政策。直到现在，上海“标准”与“国11条”如何进行统一都没有明确说法。上海方面一会儿说将出细则，一会儿又说需要等待央行细则。

与此同时，在二套房贷的操作方面，上海各家银行也没有严格按照中央指令办事。“首付成数提高到四成的执行还可以，但利率折扣就五花八门了，即便是二套非改善型住房，严格按照基准利率上浮10%来执行的寥寥无几。”有中介人员介绍。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，只有严格执行现有的二套房贷政策才能直接抑制投机，如果效果不佳，甚至可以考虑进一步提高门槛，比方说将第二套房的首付比例提高到50%，第三、第四套房还可以递增至60%、70%等都可行。