住房问题关系国计民生，年中房地产市场经过非理性的发展之后，终于迎来双限调控，“银十”成交量不足“金九”一成，市场重回冷清；除了以行政之力约束市场，征收“房产税”是否能成为更稳妥的调控手段？这项税制的合理性及意义究竟如何？年终大问，明年楼市如何演变？河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰教授做客本期《地产面对面》栏目，专家视角解读市场大势。

　　三论点：

　　1、房地产市场与国家政策密切相关，供给侧的结构性改革及多项鼓励性政策促进了本次房地产的市场繁荣；重启限购限贷能够让住宅重新回归到居住的性质上去，而且房地产市场也会稳定一段时间。

　　2、不动产登记并不表示就要征房地产税，但是它是征房产地税的重要前提条件，这种信息透明度是未来征收房地产税的基础；房地产税出台之日就是限购限贷政策退出之时，它是一种比限购限贷政策更有效更长期的政策。

　　3、写字楼的库存量较大一方面是由于政府发展片区经济导致的，另一方面与经济下行周期有关；调控政策也要转向七八年才能完全消化掉的商业地产和三四年才能消化掉的写字楼地产。

　　正文：

　　Q1：在宽松的政策主导下，上半年房地产市场一片火热，然而下半年政策却调转风向，多城重启限购限贷，您如何看待政策的转向？

　　A1：

　　1）房地产市场与国家政策密切相关，供给侧的结构性改革里边讲到了“三去，一降，一补”，三去里边包括去产能去库存去杠杆，去库存某种意义已经上升到国家层面，尤其我们国家在金融政策方面提供了很多支持，包括存款准备金率，利率在不断地下降等等。上半年一二线城市房地产市场持续火爆，体现在地王频出和房价创‘新高’两个方面：上半年一线城市二线城市房地产市场持续火爆，具有代表性的就是“地王频出”，郑州也是这个样子；另外就是“房价不断创新高”，郑州8月份在全国的70多个城市里边涨幅位于前列，甚至排在第一位。

　　2）调控政策的出台符合房地产本身的一些性质，原因是住宅从本质上而言是用于居住的，而不是用于投资投机赚钱甚至赚大钱的。在房地产市场上尤其是住宅市场上，投资跟投机的气氛如果越浓厚的话，就会离住宅的本质越远，因为买得起房的人不去住，要住的人买不起房，这是我们国家在住宅政策上出现的重大问题。个人感觉这次重启限购限贷能够让住宅重新回归到居住的性质上去，而且房地产市场也会稳定一段时间。

　　3）随着11月份限购限贷政策在全国22个热点城市的施行，我们国家房地产市场进入到另外一个阶段，实际上现在的市场环境已经表现出来了，比如新房、二手房交易的数量有萎缩现象等，这是市场上比较重要的标志。我们看市场信号的时候，主要是看成交量，然后再看价格，然而很多人更关注价格，事实上并没有把握住事情的本质。价格只是成交量的一种表现形式，成交量的减少也会在价格上面反映出来。我相信在今年年底或明年年初，随着成交量的持续萎缩，不说房价下跌，至少不会像上半年上涨的那么快。

　　Q2：随着不动产登记制度的实施，房地产税征收问题更加频繁地被提及，您觉得征收房产税的时间窗口到了吗？会对房价有什么影响？

　　A2：房产税不只是郑州的事情，是全国的事情，在几年前，我写过一篇文章是关于房地产调控的问题，我当时的基本思路就是我们国家对于房地产调控的很多政策（包括限购限贷政策）取消之后，不能有政策真空，必须有更科学的政策来取代这个政策，如果没有的话，就会重蹈覆辙，现在看来就是这个样子，除了北京上海深圳三亚等地方限购政策没有取消之外，全国有很多地方都取消了，取消以后没有更好的政策跟进，加上去库存的政策情况下，最终导致房价的上涨。我的意思是说现在限购限贷政策即便取消了，也要有更好的政策取代它，那就是房地产税。房地产税出台之日就是限购限贷政策退出之时。

　　不动产登记跟房地产税是两码事，不动产登记并不表示就要征房地产税，但是它是征房产地税的重要前提条件，这种信息透明度是未来征收房地产税的基础，现在我们在为房地产税做一些基础的工作，尤其在信息方面，个人产权方面，接下来我们国家要通过立法来确定房地产税的征收制度。我相信它是一种比限购限贷政策更有效更长期的政策。

　　根据国外的一些情况来看，房地产税被认为是比较规范的调控房地产市场的一种手段，被认为是有效的打击投机行为的利器。它不仅是税收制度还是一种调控制度。房地产税并不是一次性交完，而是每年都要交。如果房价上涨幅度抵不过房产税，部分人就不会拿房子来投资。从世界范围来看，它也是一种稳定的房地产调控政策。希望国家通过立法来解决这一问题，这样对于房地产调控才能上升到市场化的阶段。

　　Q3：您如何看待目前郑州市场商业地产库存量较大的现象？

　　A3：我以写字楼为例谈这个方面，郑州写字楼积压的比较多的地方有高铁站片区、龙子湖湖心岛、二七区的滨河新城（南水北调）片区，还有沿金水路和花园路。写字楼的库存量较大一方面是由于政府发展片区经济导致的，一些片区的写字楼同时开工同时竣工导致了一个片区内出现很多同质化产品。

　　另一方面，写字楼和商业地产的投资跟住宅不完全一样，它们会对国家经济周期会更敏感，即便是国家经济下行的情况下，对住宅的影响会远远小于对商业地产的影响。目前国家经济处在下降的趋势，很多人认为我们的国家经济处在“L”型的走势，而不是“W”型,也不是“V”型，这也会对商业地产的投资造成一定的影响。

　　接我觉得接下来郑州在政策方面，要把目光转向需要七八年才能完全消化掉的商业地产和三四年才能消化掉的写字楼地产。

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