焦房文【2016】66号

　　焦作市房产管理局

　　关于印发《焦作市商品房预售资金监管办法实施细则》的通知

　　局机关有关科（室）、单位、各金融机构、各房地产开发企业：

　　《焦作市商品房预售资金监管办法》焦政办【2016】66号文件已经印发。按照要求，焦作市房产管理局制定了《焦作市商品房预售资金监管办法实施细则》，现予印发，请遵照执行。

　　附件：《焦作市商品房预售资金监管办法实施细则》

　　焦作市房产管理局

　　2016年8月4日

　　附件：

　　焦作市商品房预售资金监管办法实施细则

　　第一条为规范商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,保障预售商品房交易当事人的合法权益,维护房地产市场秩序，根据《焦作市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）,结合焦作市的实际情况,制定本实施细则。

　　第二条凡在本市行政区域内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其商品房预售资金的收存、使用和调用，须执行《办法》和本《细则》。

　　第三条市房产管理部门是商品房预售资金监管部门,负责本细则的组织实施。具体履行以下职责:

　　（一）负责组织实施本市商品房预售资金监管工作；

　　（二）负责商品房预售资金收存、使用和调用的监督；

　　（三）负责《焦作市商品房预售资金监管协议》（以下简称《监管协议》）的备案工作；

　　（四）依法查处房地产开发企业违法收存、使用和调用商品房预售资金的行为；

　　（五）协助监管银行,核实开发企业在预售资金收存、使用和调用方面的异常行为。

　　第四条监管银行的条件及监管账户的设立。

　　（一）商品房预售资金监管银行的条件。从事商品房预售资金监管的商业银行具有在建工程和房产抵押贷款业务。具备房产管理部门要求的商品房预售资金账户实时信息与房产管理部门联网的管理规定和技术基础条件，能够为房产管理部门提供商品房预售资金账户实时信息。

　　（二）规范商品房预售资金监管账户设立。监管账户项目名称以楼盘表名称为准，一个监管账户最低监管项目建设规模为一幢楼。

　　第五条监管协议的签订。

　　（一）开发企业依据本《细则》要求，根据建设项目施工、营销情况选择监管银行，向监管部门推荐申报，签订统一格式的《监管协议》，设立商品房预售资金监管账户，在监管部门备案后，申报办理《商品房预售许可证》。

　　（二）《监管协议》载明开发企业名称、项目名称、坐落、幢号、总建筑面积、项目开竣工日期、项目施工单位、监理单位、项目监管资金总额、监管银行、监管账号及按揭贷款银行等相关信息。

　　（三）监管银行与开发企业确定监管资金总额，对商品房预售资金实行动态监管。监管资金总额为项目工程建设资金总额加上20%不可预见的费用支出{即监管资金总额=项目工程建设资金总额（1+20%）}，动态监管资金=监管资金总额－工程进度支付款。项目工程建设资金总额依据公共资源管理部门备案合同文件确定。

　　第六条监管协议备案。

　　（一）开发企业在《监管协议》签订后三个工作日内，持下列资料到商品房预售资金监管部门备案。

　　1、《焦作市商品房预售资金监管协议》（一式三份）；

　　2、施工组织计划和施工进度表（开发企业、施工单位、监理单位三方认证）；

　　3、项目工程建设资金计划投入表；

　　4、开发企业授权委托书、监管银行授权委托书；

　　5、需要提交的其他资料。

　　（二）商品房预售资金监管部门五个工作日内按开发企业提供的备案资料建立文档。

　　（三）《监管协议》备案后，开发企业凭商品房预售资金监管部门出具的《焦作市商品房预售资金监管证明》,申请办理《商品房预售许可证》。《商品房预售许可证》上注明监管银行及账户、账号。

　　第七条商品房预售资金的收存。

　　（一）开发企业在商品房买卖合同中注明监管账户、账号，购房人持开发企业缴款单按商品房买卖合同约定的付款方式及期限将购房款存入对应监管账户，监管银行出具缴款凭证，缴款凭证注明项目名称、房号、购房人姓名、监管账户、账号等内容。

　　（二）贷款方式购买商品房，贷款银行直接将按揭贷款划入对应监管账户。

　　（三）开发企业凭监管银行缴款凭证办理商品房买卖合同备案手续。

　　第八条商品房预售资金的使用。

　　（一）开发企业申请使用商品房预售资金，依据项目工程建设资金计划投入表和施工组织计划按施工进度节点向监管银行提出申请。施工进度节点为主体结构工程、水、电、气、暖、消防、电梯、门窗及其他分部分项工程。

　　1、在主体工程封顶前，可按每四层一个施工进度节点申请使用。开发企业凭用款需求可提前预支备案房源商品房买卖合同约定付款和按揭贷款。

　　2、主体封顶二次结构完成可将土建工程施工款按合同约定价支付。

　　（二）监管银行在接到开发企业申请三日内提出用款计划意见，持下列资料到商品房预售资金监管部门进行核实：

　　1、焦作市商品房预售资金用款计划意见；

　　2、项目工程建设资金计划投入表（动态）；

　　3、开发企业本次用款计划说明；

　　4、工程监理单位对工程进度及本次用款计划的确认证明；

　　5、监管银行、监理单位对上次用款使用情况的证明材料（首次用款不用提供）；

　　6、监管账户对账单；

　　7、需要提供的其他资料。

　　（三）商品房预售资金监管部门五个工作日内对用款计划出具书面核实意见，监管银行依据核实意见，按建设项目对应账户当日逐项拨付。

　　（四）监管资金在监管项目达到建设竣工条件下，超出部分允许开发企业调用。调用时向监管银行提出申请，监管银行在接到开发企业申请两日内持下列资料到商品房预售资金监管部门核实：

　　1、焦作市商品房预售资金调用意见；

　　2、项目工程建设资金计划投入表（动态）；

　　3、监管账户对账单；

　　4、需要提交的其他资料。

　　商品房预售资金监管部门五个工作日内对资金调用出具书面核实意见，监管银行按核实后的意见当日拨付。

　　（五）开发企业有下列情况之一，禁止使用、调用商品房预售资金：

　　1、未按规定使用商品房预售资金；

　　2、未按商品房买卖合同约定的付款方式及期限将购房款存入对应监管账户；

　　3、以收取其他款项为名变相收取商品房预售资金而逃避监管的。

　　（六）开发企业在销售中若发生退款，凭监管部门出具的相关手续到监管银行办理。

　　（七）特殊情况由专项资金联席会议核实审定。

　　第九条监管账户的管理。

　　（一）监管银行与开发企业对监管账户建立收存、使用、调用台账，监管银行每月五日前将商品房预售资金收存、使用、调用情况对账单报送监管部门备案。

　　（二）监管银行确保拨付监管资金进入由监管部门确认后的合同约定乙方施工账户，不得拆分。

　　（三）开发企业提供建设、勘察、设计、施工、监理五方工程竣工验收报告，监管账户保留项目工程建设资金总额的5%-10%不可预见费作为动态监管资金。

　　（四）开发企业交房后到监管银行申请账户注销，监管银行接到开发企业申请两日内持下列资料到商品房预售资金监管部门进行核实：

　　1、焦作市商品房预售资金监管账户注销意见；

　　2、五方确认的工程竣工验收报告；

　　3、房屋交接单；

　　4、水、电与相关企业对接单；

　　5、监管账户对账单。

　　经商品房预售资金监管部门抽检已交给购房人房源后，五个工作日内出具书面核实意见，监管银行按核实意见两日内办理监管账户注销手续。

　　（五）在监管账户注销前，未经监管部门同意，监管银行不得变更监管账户。

　　第十条责任追究。

　　（一）房地产开发企业有下列行为之一,由商品房预售资金监管部门暂停办理商品房买卖合同备案、抵押等手续：

　　1、以收取其他款项为名变相收取商品房预售资金而逃避监管；

　　2、未按规定使用商品房预售资金；

　　3、未按规定将商品房预售资金存入监管账户。

　　暂停整改期间，开发企业不得申请使用、调用商品房预售资金。违反相关法律、法规、规章规定的,依照相关法律、法规、规章规定处罚。

　　（二）建设项目监理单位提供虚假证明材料,为房地产开发企业超前、超额支取商品房预售资金,由监管部门函告市监理单位主管部门，建议依照相关法律、法规、规章规定处罚。

　　（三）监管银行未按监管协议履行监管职责,擅自拨付、挪用监管资金，无故拖延开发企业申请、受理、上报核实、拨付等行为，监管部门将取消其商品房预售资金监管资格。

　　第十一条附则

　　所辖县、（市）参照本《细则》执行。

　　自2016年8月1日起取得预售许可的项目按本《细则》要求执行。

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