经济学告诉我们的是供求关系决定着价格,但价格也有其特有的弹性作用,价格低则需求可能增加;价格高则需求会被价格抑制。当两者之间找到了平衡时,价格就均衡了。但这个价格是随着供求关系变化的。当价格高时,利润增加吸引投资者进入生产环节、产量增加则改善供求关系,价格就下来了;反之价格低,利润减少会抑制投资,产量减少则价格就上去了。

改善性住房需求潜力很大

中国的猪肉与粮食价格的波动都证明了这种供求关系决定的价格。

但许多商品在产品稀缺时价格会上去,而刚性需求则不管价格是否上去也会有人购买,比如盐和食用油。当产品供给充分时,价格会下去。但是需求是稳定的,并不会因为价格下去了需求就增加,如盐和食用油。

商品房的年供应总量约为500万套,按城镇家庭户数计算仅为2%,加上二手房的交易量不足5%,而城镇按家庭户数计算的成套住房总量仅有0.77。不管是买是租都远远未能满足城镇家庭户数的居住需求,很明显是总量不足的阶段。并且住房套面积的中位数仅为 76平方米,远远不能满足适足的生存条件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭户数占家庭总户数的比重超过了66%,改善性需求的潜在能力巨大。

从人均一张床到户均一套房,再到人均一间房,知道提高生活质量的人均多于一间房,这是一个漫长的发展阶段。中国尚处于住房成套率低于1:1的水平,更说明总量的严重不足,加上城市化的高速发展过程和年龄结构特殊性所加速的家庭分裂过程,住房问题就成为了当前中国城市化中的突出矛盾。

其实中国的住房私有化率已经是世界第一了,高达80.4%,家庭财富中住房所占的比重远高于大多数国家。但住房条件太差继续改善,这就形成了供求之间的矛盾加剧。因此从土地的源头开始由供求关系决定着高地价,从商品房环节出现了供不应求导致的房价快速上涨,并且因为房价的上涨快于GDP和收入的增速让社会矛盾加剧,影响着城市化的进程。

尤其是2008年的降价之后,在刺激政策的推动之下,这种刚性需求爆发性的在低价位上增长,很快就让供大于求的局面转变成了严重的供不应求的局面,于是价格开始随之而暴涨,并涨幅迅速的超过了GDP 增长和收入的增长。

需求本就存在,价格降到合理的位置再加上政策优惠的催化作用就迅速的变成了购买力。但生产却有一个漫长的周期,无法在短期内形成巨大的供给量,自然就在价格上逐步反映出来。这一轮的价格上涨应归功于宽松的货币政策和积极的财政政策、以及优惠的刺激政策。

2008年房价出现了快速的下滑,原因在于中国两防的政策改变了经济增长的预期,紧缩的二套房贷政策抑制了改善性消费需求。注意不是需求不存在了,而是政策抑制了需求,否则就没法解释2009年的销售上涨了。加上全球性的金融危机,为保证现金流的运转,开发商普遍性的降价了。

这种降价与真实的需求无关,而是整体的经济下滑改变了预期,加上政策的抑制双重作用让价格下降并不拉动需求增长。

2008年的降价大约分为三种情况:一是降价之后可能还有薄利;二是降价之后完全没有利润可言;三是为了现金流的生存,亏损也要降价。保生存是第一位的,盈利已经让位于生存了。只有极少数的现金流充足的企业维持着原有的价格但已无涨幅可言了。