记者调查二手住宅：有评估价“低至打6折”

　　

　　7月30日，在广州的房地产交易和办税场所，广州市地税局贴出了这样的提示：“我局将自2015年8月1日起定期调整存量房交易计税基准价格体系，并据此确定交易评估价格。”该消息一出，立即引起广州房地产市场各方关注。　　

　　业界认为，政府评估价的出现，一方面为了制止房产买卖的偷税漏税行为，另一方面也为消费者面对高房价带来高税费进行缓冲。从事二手房买卖多年的中介门店销售顾问透露，“以前一套房子才几十万，交几千块的费税，大家觉得可以接受。按现在市场价来算，随便一套市区的房子都要两三百万上下。其中营业税5.6%、个人所得税、契税各种税加起来，如果按实际价格来过户的话，要增加十几万的税费，很多购房者都表示难以承受。”　　

　　据了解，房子的评估价一般是根据二手房交易所在小区当时市场均价来定，普遍都会低于市场均价。每个社区地段、环境、配套不同，价格会有相应的落差，但同小区不同朝向、楼层间的评估价差距会较少。一些较新楼盘的评估价可能仅比市场均价低5%~8%；而老城区学区房市场价比较高，评估价一般仅为市场价的60%~70%。假设某小学边的二手房，市场价格为10000元/平方米，但是评估价是市场价的6折左右。　

　　当然，细心的购房者也可能在市场中淘到市场价比评估价低的房子。记者走访发现，在一些繁华的商圈周边，有的二手物业评估价与市场价十分接近，这时候购房者的银行按揭就轻松多了。　　

　　广州银行界某人士提醒，如果买的是二手房，不是说你买100万元的房子只需要30万元首付就可以了，而应以二手房评估价为基准，30%是评估价的比例。相应的，可贷款额度也是评估价的70%。　　

　　提醒：购房者以市场价买100万元的房子，评估价约60万元，银行贷款首付最低比例30%，即只要18万元，但相应的，能从银行贷到的款最多只能是评估价的70%，即48万元。

　　

　　二手商铺：普遍签“阴阳合同”避税

　　

　　与二手住宅相比，业内人士认为，调整对二手商铺和写字楼交易影响更大。由于商铺和写字楼所交税种和税率比普通住宅多，过往为了避税而报低价的现象十分普遍，少报一二十万也是常事。据了解，商铺交易时，除了要交纳5.6%营业税、0.1%印花税、3%契税、1%个人所得税外，还要交纳5%以上的土地增值税、大约1%的房产税。　　

　　记者调查中发现，商业性质的写字楼、商铺需要交的税收比较多，不少买卖双方都会做“阴阳合同”，特别是商铺，动辄是几百万、上千万的成交价格，税费也高企。广州市民张小姐告诉记者，前几年她带朋友购买荔湾区某旺地商铺，1500万，当时朋友并没有贷款，而是一次性付清，但肯定要报低了价格，“相关部门是有一个评估价，但是朋友买的是旺地的商铺，成交价格远远高于评估价格，报价只要不低于评估价就行了”。　　

　　有行内人士表示，尽管评估价与实际成交价相比要低得多，一些商铺交易仍然存在报低成交价避税的现象。这主要是近一两年来广州商铺价格涨得快，不断创历史新高，而原来定的评估价标准比实际成交价要低几成甚至几倍，所以就算这次评估价涨了两成左右，还是比实际成交价要低。不过，某负责人提醒，买房时报低价，虽然这次可以省下一定的税费，但再出售房产，这时候就会面临高税费的问题。

　　

　　链接：何为“阴阳合同”

　　

　　据了解，一般买卖双方会签三份金额各不相同的房屋买卖合同，其中银行办按揭签一份，金额较高，为了尽量多贷点款；房管局过户签一份，金额较低，为了尽量降低过户费用；还有一份金额居中，往往这才是真实的交易价格。因为这样的操作对购房人有利，卖房人也只在意收到足额房款，对中介公司如何操作不多过问，所以成了较为普遍的“操作”方法。