【分析】我国农村实行严格的宅基地管理制度，虽然房屋可以买卖，但宅基地禁止买卖。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出租、出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　由此可知，我国法律对城镇居民购买农村房屋持否定态度。农民将自己的房屋出卖、出租后再另行申请宅基地的，也为法律所禁止。小产权房并没有真正的产权，没有土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案，其转让不具有任何法律效力。因此，王大伯的房屋买卖协议无效，应将房屋退还给张老汉。

　　需要明确的是，并非所有购买农村私房的合同皆属无效，在本村村民之间购买房屋、外村村民购买本村房屋(前提是取得本村村民资格)，以及城镇居民取得本村村民资格后购房等情况下，买受人缴纳了相关契税，通过了相关审批时，一般认定合同有效。