编者按:由于各路媒体多集中在北上广等一线城市因此对于当下三、四线城市房地产市场去库存压力究竟有多大普遍缺乏感性认识。今年春节记者们纷纷返乡遴选了几个样本地区力图通过他们的实地观察和感受帮助读者增加一些对三、四线城市房地产市场的了解。

　　四、五线城市楼市去库存一直是市场关注的焦点农民工进城被认为是消化楼市库存的主力之一。在业内人士看来降价是房地产开发商去库存的重要手段。

　　春节期间《证券日报》记者在河南省安阳市汤阴县走访时了解到多处在建商品房出现开发商跑路以至于陷入停工状态部分商品房存在以“促销”方式变相降价而当地政府也在通过各种方式“维稳”楼市。

　　不过一些商品房的销售商却告诉记者大幅降价的可能性很小农民工仍是购房的主力尤其是“丈母娘房”市场仍然存在。

　　价格未出现大幅下降

　　位于河南北部的汤阴县人口约为50万人目前按照安汤(安阳、汤阴)一体化规划正进行着新城建设。在汤阴县县城东部一座新城已经显现出新模样:汤阴县的公立医院已经基本完成了搬迁附近的小学、初中、高中学校等基础设施比较完善。新城规划的逐步实施让这里的房地产开发如火如荼的进行。在当地房地产开发商看来随着基础设施的逐步完善以及商业进驻这个地区具有投资价值。

　　当地的居民告诉记者其三年前在汤阴县医院新址附近购置一套商品房当时的价格是在2100元/平方米左右时至今日这套商品房已涨至2890元/平方米。

　　一位房地产销售人士向记者介绍目前汤阴县在售的商品房价格在2200元/平方米-3700元/平方米。“销售价格在3700元/平方米的商品房属于高档小区仅有一处。大部分价位区间就是2800元/平方米至3300元/方米左右不同的地段、不同的开发商、不同的交房时间导致房价不同”。

　　记者在走访时看到除了已经建成在售的商品房小区外还有多处新建未完工的商品住宅区。此外当地也存在开发商跑路而停工的商品房小区这些商品房大都已经封顶。记者在汤阴县政通路看到了两处在建商品房小区其中富海华霆小区因开发商资金链断裂停工其旁边的皇庭御景小区则因开发商跑路被当地政府接管继续建设。

　　在房地产开发大行其道时当地很多人都认为商品房建设过多出现过剩现象有些人担心房价下跌而在犹豫是否买房。

　　对于当地房价是否会下降一事多位房地产销售人士认为大幅下降的可能性很小。

　　一位房地产销售人士向记者表示“除了跑路的开发商一些资金能力较强的开发商会考虑成本及投资回报每平方米仅拿地成本及建设成本等加起来都超过1500元不可能为了去库存就大规模降价”。

　　尽管多位销售人士称房价下降的可能性较小但也有售楼处工作人员向记者介绍公司正在进行尾盘促销活动折合加起来价值约为2万元对于一套总价30余万元的住宅来说降幅比例约为6%左右。

　　农民工成购房主力

　　在多位销售人士看来房价降不下来的主要原因是刚需的存在。

　　多位销售人士向记者介绍除了县城居民购房外农民工尤其是离县城较远的乡镇居民是购房的主力。“有些乡镇当地风俗是男子娶媳妇儿条件之一就是在县城有一套房子不然男子很难娶到媳妇儿。有些家长为了孩子不得不贷款买房”。

　　在某项目售楼处一位房地产销售人士向记者出示了购买该处商品房的名单其中来自离汤阴县县城较远的五陵镇、瓦岗乡等四个乡镇购房住户较多占比超七成。

　　对于农民工大规模进城一说法一位当地人士向记者介绍在农村当地自建房也需要十几万元因此有些人就考虑在县城买一套房子。

　　其实除了农民进城务工以及收入提升等经济因素外政府也给予了大量政策支持。2015年中央经济工作会议提出“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场;要落实户籍制度改革方案允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求”。

　　“孩子的教育也是农民工进城考虑的因素之一。现在农村的学生都能在县城学校上学。目前县城较好的学校都在建分校未来县政府还将规划建设新学校这也能吸引很多农民工进城买房”。另外一位售楼处工作人员告诉记者。

　　不过当地一位已购房人士向记者表示买房容易养房难。加上物业费、暖气费等支出其每年在房子上的投入也不少。如若没有稳定的经济来源及后续保障农民工买房的压力也很大。