近日小编接到家住黄陂的徐女士来电，徐女士在武昌区徐东看中了江南花园的一套89平的二手房，该房屋楼层装修都很不错，单价划到8650元。据徐女士说“该楼盘的开发商当初是以3100元/平对外出售的，自己有亲戚就是开盘买的，现在就算把房屋的装修全部算进去卖方也是盈利将近36万元的。如何才能说服卖家少赚一点呢？”

　　

　　二手房砍价

　　

　　影响二手房卖价的因素

　　

　　为此小编走访了徐东片区的二手房中介门店，门店经理告诉小编“除了购房成本及装修之外还有很多因素也是会影响到二手房的卖价的。市面上大部分的二手房卖价都不会真的亏本甩卖的，要想讲价成功必须真正了解卖家的成本，只有估算清楚卖家的成本才不会错失还价的机会。”那么哪些成本因素会影响二手房卖价呢？

　　

　　一是卖家购入房屋的价格。针对这个价格您可以在网上查询该楼盘开盘的均价也可以要求查看卖家的买卖合同。

　　

　　二是卖家办理产权证的价格。办理房屋产权证的时候需要缴交税费，主要的收费是契税和维修基金。契税，武汉市普通住房标准为：房款的1．5%（面积在140平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%），二套房契税按照3%收取；住房维修基金交存标准为：2008年11月1日住宅维修基金按照2%标准交存；之后按照以下标准：砖混结构住宅——49元/平方米；无电梯框架结构住宅——55元/平方米；有电梯14层以下(含14层)框架结构住宅61元/平方米；有电梯15层以上(含15层)框架结构住宅73元/平方米。买家需要按照以上标准大致核算卖家办理产权证的成本。

　　

　　三是卖家是否有办理贷款，如果已经办理贷款的要看卖家具体的贷款年限及提前还款的时间，以此来计算卖家在提前还款之前支付给银行的利息，一般在还款初期支付的月供大部分都是利息。

　　

　　四是卖家的装修费用。业内人士分析认为，二手房交易房价中出现的装修水分主要表现在两点：

　　

　　1.原价。以普通消费者的专业水平，很难框算出一个较为准确的装修费用，而装修材料、装修水平不同，其价值差距也甚远。

　　

　　2.因为二手房个案性强，决定其交易价格的主、客观因素又很多，即使同一地区的同类房子，其毛坯房在市场的交易价格都有上下，把装修费直接打入房价后，更是很难判断其所包含的装修成本。

　　

　　对此，评估专家指出，针对第一种情况，买家可以要求业主出示当时装修的发票，或向家装专业人士咨询，同时评估公司能提供相关业务，通过国家规定的概预算方法推算装修原价；多看、多听、多问是解决第二种情况的最佳途径先了解清楚卖家付出的成本之后才能更好的与卖家讨价还价。

　　

　　还价要“对症下药”

　　

　　还价也有技巧可言。小编通过采访二手房中介的资深顾问了解到“想要还价成功是要根据实际情况来进行还价，而并非盲目为之。买家首先要做的就是区分哪些人容易还价。”

　　

　　中介门店顾问还告诉我们，一般情况下，换房者的卖家难以还价，因为他们是考虑换房出售房子的，对于这样的卖家来说，他们心中原本是希望卖出高价来减轻换房负担，这种情形也可以推而广之，即换房者不易还价。还有就是“急抛房”不能还价，因为“急抛房”挂牌价往往低于市场水平，可遇不可求，遇到这样的机会最好是马上抓住，如果还要讨价还价，等于是白白让机会溜走。

　　

　　此外，如果卖家心态较好且不缺钱，则还价成功的可能性较小，而如果卖家有资金去向(如有意投资股市，或者经营方面缺钱等)，则可以大胆还价。

　　

　　还价其实就是要挤干房价中的水分，剔除房价中的不合理部分，使得购房成本下降。那么，房价中的水分从何而来呢？下面小编结合具体情形来做详细分析。

　　

　　虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修画划上等号，装修部分使用时间已经超过三、五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。

　　

　　其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细进行检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。

　　此外，众多周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。

　　

　　业内人士同时提醒，还价不能咬定“一口价”，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。专家建议，买家先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会。